Votre fille étudiante ou votre fils jeune actif souhaite s’installer dans son propre domicile. Voici sept pistes pour participer à son projet, y compris en vous constituant un patrimoine immobilier et en allégeant votre impôt.

Votre chère tête blonde, qui a réussi son baccalauréat, va commencer ses études supérieures dans une autre ville. Un coup de pouce de votre part est nécessaire, surtout que, d’après une étude de l’Union nationale des étudiants de France (Unef) en 2015, le logement représente le premier poste de dépenses des futurs diplômés. Ou alors, votre enfant a décroché son premier emploi, mais n’a pas encore les moyens de subvenir à tous ses besoins. Dans les deux cas, pour qu’il se trouve un toit, il existe plusieurs solutions, à l’achat ou à la location. Selon que votre enfant est rattaché ou non à votre foyer fiscal, que vous vous situez dans les tranches d’imposition les plus fortes, êtes assujetti ou pas à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la piste à privilégier est différente. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien ou que vous envisagez d’investir dans l’immobilier, la décision ne sera pas non plus la même.

1 – Louer l’appartement à votre nom

Un étudiant sans ressources ou un jeune qui démarre dans la vie a souvent du mal à louer un logement. La raison ? Une situation financière fragile et l’impossibilité de produire un historique de fiches de paie qui rassure le bailleur.

Pour contourner cette difficulté, louez le bien à votre nom. Vous êtes alors le titulaire du bail et votre enfant réside dans la location, tandis que vous continuez d’habiter votre résidence principale. L’avantage est de trouver rapidement un appartement. En effet, les bailleurs acceptent plus facilement de louer à un couple de parents (ou un parent en solo) dont les revenus représentent largement plus que trois fois le loyer, un minimum exigé par les propriétaires, qu’à un étudiant ou à un jeune salarié.

Attention, cette solution n’est pas sans inconvénients. Votre progéniture ne bénéficiera d’aucune allocation, comme l’aide personnalisée au logement, puisqu’elle ne sera pas le locataire officiel. Outre l’intégralité du loyer et des charges, vous serez aussi redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’elle habitait le logement dès le 1er janvier.

Si vous payez le loyer, vous ne pourrez pas le considérer comme une pension déductible de votre revenu. Ce fonctionnement doit avant tout s’envisager pour le court terme, un semestre ou une année d’études, par exemple. En effet, en plus d’être lourde financièrement, si la location dure trop longtemps, elle risque de créer des dissensions entre vos héritiers. En particulier si votre enfant est plus âgé et qu’il n’étudie plus.

2 – Se porter caution pour une location

Si vous décidez d’aider votre enfant à louer un logement à son nom, la solution consiste à vous porter caution. Les propriétaires apprécient cette sécurité gratuite, contrairement à la garantie loyers impayés qui leur coûte cher. Ne négligez pas la portée de cet engagement, qui doit respecter un formalisme précis. C’est à vous que le bailleur s’adressera pour les loyers impayés.

Redoublez de vigilance en cas de colocation, notamment si le propriétaire vous demande de signer une caution solidaire. Dans ce cas, il pourra vous contraindre à régler non seulement les impayés de votre enfant, mais aussi ceux de ses colocataires.

« Lorsque la caution est solidaire, le bailleur réclame souvent l’arriéré à la caution dont les revenus sont les plus élevés, même s’il ne s’agit pas du parent du mauvais payeur. Charge à elle de se retourner ensuite contre le colocataire indélicat, ou sa caution, pour récupérer les sommes », explique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Bonne nouvelle : la loi Alur a assoupli les règles de la caution solidaire en cas de colocation. Ainsi, pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014, votre caution prend fin à l’expiration du préavis délivré par votre enfant dès lors qu’un nouveau colocataire a signé un avenant au bail. A défaut, elle se terminera, au plus tard, six mois après la date d’effet du congé.

Enfin, si votre enfant est salarié d’une entreprise privée, vous pouvez éviter le cautionnement grâce à Visale. Mis en place par l’Etat et Action Logement (ex-1 % Logement), ce dispositif garantit les loyers impayés pendant les trois premières années du bail. « Visale concerne, notamment, les jeunes à revenus modestes et se substitue à n’importe quelle caution », note Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. C’est en effet Action Logement qui se porte garant à certaines conditions (informations sur le site Visale.fr).

3 – Prêter ou donner de l’argent à votre enfant

Si votre rejeton souhaite devenir propriétaire, vous pouvez lui prêter des fonds. Inutile de le faire bénéficier de vos droits à prêts issus d’un vieux plan d’épargne logement (PEL) car leurs taux d’intérêt sont largement supérieurs à ceux en vigueur sur le marché actuellement (moins de 2 % sur vingt à ans). Au-delà de 1 500 euros, il est impératif d’établir un contrat de prêt sous seing privé ou une reconnaissance de dette. Ce document, écrit de la main de l’emprunteur, indique le montant du prêt (en lettres et chiffres), sa durée, le mode de remboursement (par mensualités, à l’échéance…) et le taux d’intérêt (qui peut être nul et ne doit pas dépasser le taux d’usure).

Si la somme est importante et la durée, longue, réclamez à votre enfant un taux d’intérêt, même très faible, pour que le prêt ne soit pas considéré comme un avantage en nature et requalifié par le fisc en donation. Sachez toutefois que les intérêts perçus, même minimes, sont imposables.

Autre conseil, « enregistrez la reconnaissance de dettes à la recette de impôts pour lui donner une date certain et prouver que le transfert de fonds est bien un prêt et non une donation », souligne Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris Ve . En outre, l’emprunteur devra déclarer le prêt au fisc avant le 15 février de l’année qui suit son octroi, si son montant est supérieur à 760 euros.

Seconde solution, le don Sarkozy : donner une somme d’argent à votre enfant. Si vous avez moins de 80 ans et qu’il est majeur, vous pouvez transmettre tous les quinze ans jusqu’à 31 865 euros en parfaite franchise de droits. Ce montant peut être attribué par chacun des deux parents. S’ajoute à cela l’abattement légal de 100 000 euros entre parent et enfant, également renouvelable tous les quinze ans, pour une donation classique de biens, notamment une somme d’argent.

En dessous de 100 000 euros, le don n’est pas taxé. Chaque parent peut ainsi donner 131 865 euros à chacun de ses enfants sans rien verser au fisc.

Attention, si votre don d’argent échappe à l’impôt, il faut respecter les règles civiles contraignantes. Si vous donnez des fonds à un seul de vos enfants, il s’agit d’une donation simple, et votre notaire devra en tenir compte pour déterminer les parts revenant à chacun de vos enfants lors de votre succession. On parle alors de rapport à la succession.

Pour éviter cela, signez une donation-partage devant notaire avec tous vos enfants, ou plus simplement, faites une donation à celui que vous voulez aider en y incluant une clause de dispense de rapport à la succession, c’est-à-dire qu’elle ne sera pas réintégrée dans le patrimoine du défunt.

4 – Acheter un logement en régime Pinel

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et en même temps aider votre progéniture à se loger, faites d’une pierre deux coups en achetant un logement neuf. Applicable depuis le 1e septembre 2014, le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en décembre 2017, permet de loger un membre de sa famille et procure en plus un avantage fiscal non négligeable. La réduction d’impôt atteint 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Ce pourcentage étant plafonné à un achat de 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré.

Gagner sur les deux tableaux nécessite toutefois le respect de certaines conditions. D’abord, votre enfant doit être détaché du foyer fiscal, donc déclarer ses revenus indépendamment des vôtres. Ensuite, ses ressources annuelles ne doivent pas excéder les plafonds Pinel qui dépendent de la localisation du logement. S’il est célibataire, ces plafonds sont fixés, pour 2016, à 36 993 euros en zone A bis (Paris, communes limitrophes) et en zone A (autres communes de la région parisienne, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Côte d’Azur, Genevois français…), 30 151 euros en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) ou 27 136 euros en zone B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants éligibles sur dérogation).

Enfin, des plafonds sont définis également pour les loyers selon les mêmes zones géographiques : 16,83 euros par mètre carré en zone A bis, 12,50 euros par mètre carré en zone A, 10,07 euros par mètre carré en zone B1 et 8,75 euros par mètre carré en zone B2. Ils sont modulés par un coefficient multiplicateur, variable selon la surface, qui a pour effet de majorer le loyer des petites surfaces et de minorer celui des plus grandes. Attention, votre enfant devra impérativement vous verser le loyer prévu. A défaut, l’Administration pourrait contester l’avantage fiscal auquel vous avez droit.

S’il y a un maximum légal à ne pas dépasser, vous avez, en revanche, la possibilité de fixer un loyer largement inférieur aux plafonds. Mais prenez garde aux conséquences de votre « cadeau », car si vous investissez dans une commune où le marché locatif est tendu – la liste des secteurs concernés est consultable dans le décret 2013-392 du 10 mai 2013 – , vous ne pourrez pas relouer à un tarif beaucoup plus élevé au départ de votre enfant. En effet, la loi Alur prévoit qu’en cas de renouvellement de bail ou de relocation, le loyer doit être identique à celui du précédent locataire, majoré de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf à certaines conditions (loyer manifestement sous-évalué, lourds travaux réalisés.).

Avant de vous lancer, faites bien vos calculs. En effet, malgré les réductions, votre impôt pourrait augmenter puisque votre enfant ne peut plus être membre du foyer fiscal. En outre, il ne pourra pas bénéficier d’une aide au logement de la caisse d’allocations familiales (CAF) puisque son bailleur est un ascendant. « Investir en Pinel n’est pas toujours la meilleure solution pour loger un enfant », reconnaît Fabrice Abraham.

Dernier point : demandez-vous si votre investissement est pérenne. Votre fille ou votre fils ne l’occupera que le temps de ses études, il faut donc être certain que le bien trouvera ensuite preneur sans difficultés. Car si vous ne respectez pas la durée de l’engagement de location, le fisc supprimera la réduction et vous devrez, en plus, rembourser les économies d’impôts déjà réalisées.

5 – Louer un bien qui vous appartient

Vous êtes déjà propriétaire d’un appartement et le locataire vient de vous donner son congé ? Louez le bien à votre enfant s’il étudie dans la ville. Attention, aucun passe-droit n’est toléré et il doit être considéré comme un locataire classique. La seule différence est qu’il ne pourra bénéficier d’aucune aide au logement, même s’il ne fait plus partie de votre foyer fiscal, puisque son bailleur est un ascendant (parent, grand-parent…).

Avant l’entrée dans les lieux, vous devrez lui faire signer un bail et y annexer les documents obligatoires. « Cela permet de prouver que l’occupation du bien est réelle et qu’un loyer est demandé, même si c’est votre enfant qui est locataire », insiste Jean Perrin.

Outre la certitude que votre rejeton sera bien logé, votre risque locatif sera a priori quasi nul et vous pourrez réaliser des économies substantielles, notamment en résiliant votre éventuelle assurance loyers impayés qui couvre également les dégradations volontaires.

Cerise sur le gâteau avec ce type d’opération : la possibilité de continuer de déduire les charges de vos revenus fonciers (travaux, intérêt d’emprunt, assurance, taxe foncière.). La seule condition est de ne pas pratiquer un loyer largement inférieur à celui du marché. Si vous ne respectez pas cette obligation, l’administration fiscale pourrait refuser la déductibilité de l’intégralité des charges du logement.

Dans ce cas, elle vous taxerait sur un revenu fictif, correspondant au loyer normalement pratiqué. « Rien n’interdit, en revanche, de louer dans la fourchette basse et de ne pas appliquer la réévaluation annuelle », conseille un agent immobilier parisien.

Soyez aussi vigilant si votre bien est situé dans une ville tendue, car au départ de votre enfant, vous ne pourrez pas augmenter librement votre loyer. Vous serez plafonné par l’IRL.

6 – Acheter avec votre enfant

Si vous avez des capitaux à investir, aidez votre rejeton à devenir propriétaire en achetant avec lui en indivision. Chacun détiendra ainsi une partie du logement. Vous pouvez financer votre achat soit en débloquant vos liquidités, soit via un prêt immobilier en bénéficiant des taux actuels, très faibles. Le notaire qui enregistrera l’acte de propriété devra y indiquer la quote-part de chacun, en précisant le montant des apports et le mode de financement. Ainsi, en cas de revente, chaque indivisaire récupère facilement la part qui lui revient, assortie d’une plus-value éventuelle.

L’avantage de cette technique est qu’elle ne crée aucune inégalité avec vos autres enfants. Car si vous décédez alors que le logement est dans votre patrimoine, tous se partageront votre part dans l’indivision. L’inconvénient, en revanche, est que vous devrez régler une partie des frais (taxe foncière, charges de copropriété…) à hauteur de votre quote-part de propriété. Par ailleurs, il faudra vous accorder avec votre enfant pour toutes les décisions importantes (travaux, location ou vente du bien.).

Pour éviter des querelles familiales, les notaires préconisent de signer une convention d’indivision. « Ce document est d’une durée maxima de cinq ans, renouvelable pour une durée à préciser par tacite reconduction. Cet convention sert à fixer précisément les règles de fonctionnement de l’indivision », explique Nathalie Couzigou-Suhas. Elle prévoit, par exemple, la répartition des charges, le mode de financement des travaux éventuels, les règles de sortie de l’indivision (droit de préemption des indivisaires, fixation du prix de vente…).

7 – Donner un logement

Si vous détenez un patrimoine immobilier important et, qu’à ce titre, vous êtes fortement imposé à l’impôt sur la fortune, envisagez de donner un logement qui vous appartient. Si vous avez plusieurs enfants, attention à respecter les règles civiles et à faire donation à chacun d’un montant égal dans le cadre d’une donation-partage.

D’un point de vue fiscal, s’agissant d’immobilier, vous ne pouvez pas bénéficier de l’abattement Sarkozy réservé aux dons d’argent. En revanche, vous profitez de l’abattement légal de 100 000 euros entre parent et enfant. Auquel s’ajoute un abattement exceptionnel de 100 000 euros, à condition de donner un logement neuf qui n’a jamais été habité et dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

L’autre solution, si vous ne voulez pas vous démunir totalement d’un bien, est d’en céder à votre enfant l’usufruit temporaire, tout en conservant la nue-propriété. Durant la période de démembrement, le plus souvent sur dix ans, il pourra soit habiter le logement gratuitement, soit le louer et en percevoir les revenus pour financer son propre loyer. Au terme de cette donation temporaire, la pleine propriété se reconstituera automatiquement, sans aucuns frais, et vous reviendra. Une donation temporaire est taxée à 23 % sur la valeur totale du bien lorsqu’elle est consentie pour dix ans. Les droits sont calculés par le notaire qui enregistre l’acte, mais il est possible qu’ils soient nuls ou très faibles, car votre enfant bénéficiera de l’abattement de 100 000 euros entre parent et enfant qui se reconstitue tous les quinze ans.

Avantage supplémentaire : comme l’ISF est redevable par l’usufruitier, pour la valeur du bien en pleine propriété, le logement sort de votre patrimoine taxable et vous allégez ainsi votre note fiscale. Ce montage n’a donc d’intérêt que si l’enfant devenu usufruitier n’est lui-même pas imposable à l’ISF.

« Le démembrement temporaire permet de concilier une aide aux enfants avec un avantage fiscal », analyse Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Pour être certain de ne pas avoir de problème avec l’administration fiscale, vous devez uniquement réaliser cette opération pour aider un enfant qui fait ses études ou est dans le besoin. Sinon, Bercy pourrait penser que son seul but est de réduire le montant de votre ISF, et donc recourir à la procédure de l’abus de droit.